REITs(Real Estate Investment Trusts)「不動產投資信託」，是將房貸、資產抵押擔保證券或不動產等資產證券化後的商品，透過發行受益憑證方式銷售給投資大眾。其投資概念係結合彙整大眾資金，投資於如房地產、購物中心、商辦、停車場、醫院甚至雲端設備資料中心等不動產並協助管理，而潛在收入來自於租金與房地產價格增值之收益。因REITs在集中市場掛牌交易，交易方式與股票相同，流動性較佳，投資人可透過較少的投資金額，參與商用不動產的投資機會，此外，REITs具備收益相對穩定、抗通膨、分散投資風險等優勢。影響REITs報酬率表現的因素分析如下:
與經濟景氣呈正相關，下跌年度多屬經濟景氣下滑期：
1. 不動產投資信託基金(REITs)報酬率表現長期與經濟景氣與股市表現呈現正向關係。 2. 過去19年(2000~2018年) REITs出現5個負報酬年度，包括2001(負3.8%)、2007(負7.0%)、2008(大跌48%)、2011(負5.8%)、2018(負4.7%)，其中除2007年外皆屬經濟景氣放緩週期。 3. 而2007及2008年則為美國房市泡沫破裂的年度，並導致了2008年的金融危機，故於2008年出現了近五成之年度跌幅。
二、與房價、租金呈正向關係，公債殖利率呈反向關係：
1. 由於REITs價值等於預期租金收益折現值，加上持有不動產資產價值，故REITs價格理論上將與房地產景氣、房價及租金成正向關係，而與利率走勢呈現反向(公債價格正向)關係。 2. 因此在景氣谷底或好轉初期，隨經濟景氣止穩或好轉預期，加上利率仍處下滑期或低檔區，REITs通常會有最佳表現機會(類似信用債的報酬率特性)，如2003年(上漲40.7%)、2004年(上漲38%)、2009年(上漲38.3%)、2012年(上漲28.7%)，以及2019年Q1(上漲14.9%)的表現。 3. 景氣擴張期，隨租金及房價穩定上揚，但公債殖利率上漲壓抑下，常呈現個位數之溫和報酬率表現，如2013年(上漲4.4%)及2016年(上漲5.0%)。
三、REITs的最佳投資及風險時機：景氣谷底或好轉初期且公債殖利率下滑時為最佳投資時機，經濟景氣下滑及房地產景氣反轉為高風險時期宜避免投資：
1. 景氣谷底或好轉初期，公債殖利率自高點加速下滑時期，通常為REITs較佳之投資時機。 2. 景氣好轉初期，租金價格可能尚在下滑，但通常景氣好轉的力量仍會帶動REITs價格上漲。 3. 租金及房價仍為REITs表現的基石，若房市景氣仍處於上升期，經濟景氣下滑期的REITs受公債殖利率下滑保護，雖亦無表現機會，但可能僅呈現低個位數負報酬。 (如2001~2002年、2015年、2018年) 但若房市景氣下滑、房價及租金同時轉為下跌，且帶動經濟景氣下滑，將使REITs出現較大的下跌(如2008年)。
(復華投信提供)