美國目前 REITs 的狀況
(一)相關法規：不動產投資信託之基金本身被視為免稅的主體，其組織方式、投資內容、收益來源與收益分配等，均需符合法令規範，主要為內地稅則(Internal RevenueCode856~860)與美國財政部有關法令。
(二)投資規範：
1.資產組合(portfolio)：至少75％的資產價值投資於不動產、抵押放款、其他REITs的證券、現金或政府債券。
2.收益規範：至少75％的總收益需來自不動產的租金收入、不動產抵押貸款的利息、出售不動產收入、 擁有其他REITs證券的利息、 不動產節稅收益、 貸款承諾費(commitment fee)、 源自以不動產抵押貸款但因償還而不動產經由法院拍賣的收入；至少95％的總收益需來自上述75％總收益所規定的項目、股利與利息收入、出售股票或其他債券的收入；至少30％的總收益不能源自不動產持有期間未達四年即出售的收入、股票或債券之持有期間未達6個月即出售的所得。
3.收益分配：REITs的可稅所得除資本利得與確定 的非現金可稅收益外，至少95％必須以股利(dividends)分配給投資人。
4.公開發行規範(發行相對容易)：美國不動產投資信託之公開發行必須向證券管理委員會(Securities and Exchange Commission;SEC)，以及所在州證券主管機關註冊。對於發行要件、發起人條件有多嚴格的規定，不動產投資信託也可私募不用登記，但需依據證券交易法Regulation Rules 501-506， 私募之投資人上限為35人。
5.資訊揭露規範：依據美國證券法第五章初次揭露義務之規定，不動產投資信託發行人需先向證管會申報註冊報告書，而該報告書需依所規定格式，並要求詳細揭露關於業務、財產、管理及財務的重大事項，其中並包括完整的財務報表。(依據美國證券法第十二章規定，不動產投資信託發行人需於初次登記其有價值證券時向證管會申報詳細的報告書)；依據美國證券交易法第十三章繼續揭露義務之規定，不動產投資信託應於每會計年度終了後90天內，及第一、二、三季終了後45天內定期向證管會申報最近年度與最近一季的業務及財務狀況。
(三)發行類型與比例：依照REITs的成立匯集後的投資人的資金所投資的不動產標的，主要可以分成直接投資經營收益型的權益型(Equity) REUTs、 間接融資方式投資於不動產抵押債券的抵押型(Mortgage) REITs及綜合前兩種投資獲益方式的 混合型(Hybrid) REITs。
1.權益型：直接經營具收益性不動產之投資組合，主要收入為租金、或買賣不動產的交易利潤，投資的不動產類型包括：購物中心、公寓、醫療中心、辦公大樓、工業區、餐廳、旅館、遊樂區或 混合型態等等，一般而言，不同產業的特性及景氣循環，以及經營者的策略差異，對於權益型REITs的收益影響較大。
2.抵押權型：此類REITs主要針對營建公司之放款、一般不動產抵押貸款債權及不動產抵押權相關證券(如MBS等)進行投資，由於標的為放款債權或相關證券，而非不動產本身，故其收益主要來源為利息收入，收益性的高低類似一般債券，與市場利率成反向變動。
3.混和型：混合型不動產投資信託即為權益型及抵押權型之綜合體，其主要投資標的包括不動產本身及抵押放款債權，其中二者投資比率則由經理人依市場景氣及利率變動進行調整。
目前美國約有300個REITs運作之中，總資產超過3,000億美元，其中約2/3透過國家證券交易所進行交易， 其中149個在紐約股票交易中心、 27個在美國股票交易中心、 NASDAQ國家市場系統有12個REITs， 此外還有許多REITs並沒有透過股票交易中心交易，2001年三種REITs中以權益型投資證券比例最高(96.1％)、抵押權型比例最低(1.6％)、混合型居中(2.3％)。
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