REITs 的優缺點分析
一、REITs的優點
（一）具有流通性與變現性：REITs以證券化方式來表彰不動產的價值，證券發行後可以在次級市場上交易流通，投資者可隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助於資金的流通，消除了過去不動產流通性及變現性不佳的問題。
（二）專業化的經營管理：由於REITs經營權與所有權分離， 通過專業化的經營團隊管理， 可以使不動產營運績效大幅度提高，借由REITs定期的收益分配與證券價格的上漲，使投資者分享到不動產專業投資的成果。
（三）營運透明化：由於REITs採經營權與所有權分離， 若無法建立起營運透明化的制度， 必無法使投資人安心， 亦因而無法吸引投資大眾，因此REITs要求對於投資標的之投資與營運過程，皆須對大眾公開。
（四）加速資本積累：REITs是以受益證券方式在資本市場募集資金，再以直接經營或間接融資方式投資於不動產市場，有效地結合了不動產市場和資本市場，將有助於不動產開發商在大規模不動產開發中的資金取得，加速資本積累，促進土地的有效利用。
（五）分散投資風險：由於不動產投資往往需要龐大資金的投入，個別投資人無法同時進行多項不動產投資， 造成風險過度集中， REITs以募集大眾資金方式來從事多樣化的投資，可透過投資不同地點、 區域、 型式的不動產來分 散投資風險。
（六）促進不動產市場資訊的透明度：市場機制不健全是國內不動產市場最大的問題，而其背後原因在於資訊不健全，由於REITs的發行 需要透過完整市場資訊來進行評估，因此透過REITs的發行，能加速促進國內的不動產資訊平台， 促進不動產市場資訊的流通、 透明度與健全。
二、REITs的缺點
（一）代理關係的風險：由於REITs的營運是將所有權與經營權分離，投資者以購買證券方式參與不動產投資，並非直接從事於不動產買 賣，因此缺乏對不動產自主處分及經營的權利，尤其當REITs經營者經營不善或從事關係人交易而損及所有人利益時，投資者除了撤換經理人外，只能於公開市場拋售其所持有之受益證券， 然而由於資訊的效率性， 證券價格將受到經理人行為的影響，使得投資者必須就承擔此部分的風險。
（二）受到不動產市場、證券市場與利率波動所影響：REITs的投資組合，大多數從事於不動產投資，因此不動產市場景氣循環將直接影響REITs資產組合的價值；其次， REITs的受益證券一般於集中市場或店頭市場掛牌買賣，證券價格會受到證券市場景氣多空影響；而市場利率的高低，亦會影響投資人投
如何評估REITs
投資人在投資股票時，通常會將股票價格與公司淨資產價值的比例關係納入考慮，而REITs在訂定發行價格時或多或少也都會反應淨資產價值，因此投資人應該先了解影響REITs所經營之不動產的價格因素，影響不動產價格最關鍵的因素就是市場上的供需情況，亦即市場上新建物的供給量與對建物的需求量，當市場上增加新的不動產的速度大於市場的去化速度時，空置率升高、租金下滑，導致不動產價值下降，將減少REITs的淨資產價值，當處於景氣復甦的經濟情勢中，失業率下降、就業率增加、資本投資增加、家庭與個人消費額上揚，對辦公室、住宅、廠辦大樓、零售倉儲的需求即會增加， REITs淨資產價值可望增加， 另外， 人口的成長通常亦會造成住宅的需求增加， 然而個別地區的經濟成長，對於各類型不動產需求也不一致，因此投資人必須去判斷不同區位與不同市場的所產生的個別差異因素。
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