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理財聊天室

REITs - 穩健投資的另類選擇

  • 點閱: 10944
    • 日期:2009/7/1

    REITs-輕鬆參與不動產投資的另一種方式

      所謂「REIT」(Real Estate Investment Trust)「不動產投資信託」,是資產證券化商品之一,以發行受益憑證方式銷售給投資大眾。投資概念類似共同基金, 為結合投資大眾資金,投資於各種行業的房地產(如購物中心、辦公大樓、停車場、醫院等),潛在收入來自於租金與房地產價格增值之收益。在集中市場掛牌交易,交易方式與股票相同,流動性較佳,投資人將可享有除投資房地產相關類股外,也可以較少的投資金額,參與商用不動產的投資機會。

    REITs的種類

      REITs起源於美國,自1960年以來已有40多年歷史。目前在美國大約有190多家公開交易的REITs,大致分為權益型、抵押型以及混合型三種類型:
      權益型REITs(Equity REITs)是直接參與不動產投資與經營,主要收入來自於租金收入與買賣不動產的價差利潤;如富邦1號。市場上大部分REITs多屬此類型。
      抵押型 REITs (Mortgage REITs)並不直接投資房地產,而是以金融仲介者的角色,直接放款給缺乏資金的房地產開發商或經營者,來賺取利息收入,或是投資不動產貸款(mortgages)或不動產抵押債權證券(MBS),主要收入來自於利息收入與融資借貸的手續費。
      混合型REITs (Hybrid REITs)則是綜合權益型與抵押型 REITs兩者的業務,除經營商用不動產外,還從事放款業務。基金經理人會依照不動產市場景氣與利率變動, 隨時調整兩者的投資比率。

    投資REITs的優點

    REITs中長期報酬率優於股債市,波動度與全球股市相當
      REITs是典型的完全收益(total return)產品,獲
    利來源除了有高現金股息外,還有來自於價格成長的資本利得。與其他股債市中長期的表現,年化報酬率均優於主要股市與債市指數;至於波動度雖高於債市, 但卻低於科技股、小型股與新興市場股價指數, 波動幅度則與全球股市相當。顯示REITs在一定風險程度下,有創造穩定成長報酬的特質。
    REITs具備收益穩定、抗通膨
      REITs的現金流量,主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等,收入相對穩定,在台灣,不動產證券化條例規範REITs信託利益應每年分配,每年享有穩定的現金股利收入。另外,REITs定期配息,故本身兼具固定收益特性。當消費物價上漲、利率相對走升時,反而有利公寓型與辦公室REITs表現,可發揮抗通膨的效果。
    REITs具備分散投資風險、流動性佳、稅賦優惠等優勢
      由於投資單一不動產,不僅門檻高、還有投資標的過於集中風險, 且個人投資因財力有限,無法同時進行多項不動產投資。透過 REITs,可用較小金額投資於一籃子的不動產標的,以投資組合分散風險,且交易資訊公開透明、有公正第三人鑑價機制、和投資人保護機制, 相較其他不動產投資管道,REITs的投資風險相對較低。此外,與其他股債市資產類別的相關係數低,將REITs納入資產配置中,可達到分散風險的效果。在台灣,依據不動產證券化條例,規定REITs之信託利益應每年分配,免徵證券交易稅且投資收益採取6%分離課稅,不須併入營利事業所得稅或綜合所得稅總額課稅,較直接購買不動產或不動產類股有稅負優勢。

    投資REITs需留意的風險

    房地產景氣、利率變動、經營管理、與資金流向將影響REITs表現
      不動產市場的景氣循環多少會影響REITs資產組合的價值。房地產供需狀況、人口、與就業數據均是影響因子。若當地就業率上升,意味辦公大樓、廠辦的承租率不致下降,REITs的租金收益將提升。若景氣不佳使空置率上升、租金下降,進而影響REITs每年度可分配的收益。
      市場利率高低, 亦會影響投資人持有REITs的意願,雖然與利率走勢無絕對相關,REITs的高股利率往往高過消費物價增長率,但利率上升會使借貸成本增加降低槓桿報酬,投資人也可能因為利率上升轉向更高收益的商品。
      REITs的營運是將經營權與所有權分離,投資人透過申購受益憑證的方式參與不動產投資,並非直接進行不動產買賣。當REITs經營者管理不善時,REITs價格將受到影響,投資人除了撤換經理人外,亦能於公開市場賣出持有之受益憑證。
      這幾年在股市震盪幅度加大,機構投資人對報酬率的要求以能夠提供穩健增長者為主,因此具有穩健投資屬性的 REITs,逐漸引起市場投資焦點。

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